Tilgung
Unter Tilgung versteht man den Anteil einer Rate für die Rückzahlung des geliehenen Kapitals ohne Zinsen.
Tilgung bei Annuitätendarlehen
Besonders im Bereich der Immobilienfinanzierung kommt es häufig zu Unklarheiten, da viele Kunden mit den Begriffen Annuität, Tilgung, usw. nichts anfangen können und auch Erklärungen in fachchinesisch nicht weiterhelfen.
Um es ein wenig klarer zu machen, möchten wir hier eine Berechnung als Beispiel geben:
Es soll eine Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens vereinbart werden. Der Kreditbetrag liegt bei 100.000,- Euro. Die anfängliche Tilgung soll bei 2 Prozent liegen, der Sollzinssatz liegt bei 1 Prozent.
Das bedeutet nun, dass im ersten Jahr 2 Prozent (=2.000,- Euro) Tilgung zurückgezahlt werden sollen. Außerdem bedeutet es, dass 1.000,- Euro Zinsen für das geliehene Kapital gezahlt werden müssten, wenn man zunächst von den 100.000,- Euro ausgeht. Also beträgt die Annuität 3.000,- Euro.
Da in der Regel jedoch monatlich gezahlt wird, werden diese 3.000,- Euro jetzt durch zwölf geteilt. Die monatliche Rate beträgt also 250,- Euro. Diese wird von Anfang bis Ende der Zinsbindungsfrist fest vereinbart. Davon sind 1/12 der 2.000,- Euro (166,67 Euro) Tilgung und 1/12 der 1.000,- Euro (83,33 Euro) Zinsen.
Sobald die Bank diese erste monatliche Zahlung gebucht hat, sinkt der Schuldbetrag um die zurückgezahlten 166,67 Euro. Nun darf die Bank selbstverständlich nicht mehr 83,33 Euro Zinsen verlangen, denn man schuldet ja gar keine 100.000,- Euro mehr, sondern nur noch 99.833,33 Euro. Der Zins hierfür bei 1% wären nun auch nicht mehr 1.000,- Euro, sondern nur noch 998,33 Euro. Hiervon wieder 1/12 ergibt 83,19 Euro Zins.
Von den 250,- Euro der festen Rate wird somit in diesem Monat bereits ein wenig mehr als 1/12 der zweiprozentigen Tilgung bezahlt. Damit beschleunigt sich die Abzahlung immer weiter. Man kann also davon ausgehen, dass nach der Hälfte der Laufzeit noch nicht die Hälfte des Darlehens abgezahlt wurde.
Außerdem zeigt es, warum die Tilgung möglichst hoch vereinbart werden sollte, da dann sofort ein großer Anteil in jedem Monat zurückgezahlt wird und die Abzahlung sich wesentlich beschleunigt.
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