Mietkauf
Der Mietkauf bezeichnet eine Art Mischvertrag zwischen Kauf und Miete. Ein Eigentümer bietet ein Wohnobjekt zur Miete an, richtet jedoch zeitgleich dem Mieter das Recht oder die Pflicht ein, das Objekt zu einem festen Zeitpunkt zu einem festen Preis zu erwerben.
Unterschiedliche Varianten
Mietkäufe unterliegen keiner Aufsicht. Die einzige Voraussetzung: Wie bei allen Grundstücksverträgen ist zwingend die notarielle Beurkundung einzuhalten. Alle sonstigen Vereinbarungen sind Sache der Verhandlungspartner. Dies ist zwar für beide eine gute Sache, aber birgt auch enorme Fallstricke.
So kann ein Mietkauf aufgebaut sein wie ein Ratenvertrag. Der Mieter bekommt das Eigentum sofort überschrieben und zahlt die Kosten dafür durch seine monatliche Miete ab. Es gibt aber auch Verträge, bei denen das Eigentum erst bei Zahlung der letzten Rate übergeht. Je nach Vertragsgestaltung ist dann die Frage, wer für Reparaturen zuständig ist, wie im Insolvenz- oder Todesfallfall vorgegangen wird, usw. Ebenso ist zu klären, was im Sterbefall passiert. Denn schließlich sollen nicht die Erben bestimmen, was geschieht.
Doch es gibt auch die sehr weit verbreitete Optionskauf-Variante. Hierbei wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Nach einer Laufzeit (z. B. 10 Jahre) hat er dann das Recht, das Objekt durch eine Restzahlung zu erwerben. Teile der monatlichen Miete werden beim Kauf auf den ausgemachten Kaufpreis angerechnet. Wird diese Art von einer Genossenschaft angeboten, so muss zunächst ein Genossenschaftsanteil gekauft werden. Dieser ist allerdings auch häufig in Raten zahlbar. Hat man diesen zusammen, gibt es oft noch eine Einmalzahlung, die jedoch später erstattet oder angerechnet wird. Zusätzlich zur monatlichen Miete erhält die Genossenschaft einen Sparanteil.
Aufgrund der rechtlichen Unsicherheiten und der fehlenden Regularien ist ein Mietkauf eher nicht empfehlenswert. Die teils hohen Zahlungen, die zusätzlich zur Miete anfallen werden häufig nicht verzinst. Stellt man sich eine Rendite von nur 3 % vor, könnte der Vertrag auch bei einer gesonderten Ansparung sehr gut als Eigenkapital für eine normale Finanzierung dienen. Gerade bei Genossenschaften muss man sich im Klaren sein, dass man eine geschlossene Beteiligung kauft. Mit allem, was daran hängt. Geht die Genossenschaft in die Insolvenz, hängt der Anteilseigner drin, denn er ist Mitbesitzer.
Auch Verbraucherschützer lehnen im Übrigen Mietkäufe aufgrund der Gefahren ab.
Mietkauf-Revival
Mietkauf war bereits in den 70er Jahren weit verbreitet und erlebt gerade sein Comeback. Wo früher häufig ältere, unbeliebte Objekte im Mietkauf angeboten wurden um sie überhaupt loszuwerden, sind es heute sogar Neubauten, die vom Bauträger oder den Genossenschaften angeboten werden. Sogar in die Planung ist der Mietkäufer involviert.
Doch warum wird der Mietkauf angeboten? Wer hat etwas davon?
Fangen wir beim Verkäufer an: Zum einen kann der Kundenkreis erhöht werden. Menschen, die bei der Bank keinen Kredit bekommen und nicht genügend Eigenkapital haben, können so dennoch Käufer werden. Allerdings ist dies gerade dann für den Verkäufer interessant, wenn er das Objekt auf dem normalen Markt nicht an den Mann bringen kann.
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