Erbbaurecht
Erbpacht, auch Erbbaurecht genannt (Erbpacht ist eigentlich veraltet und beschrieb eher die Verhältnisse zwischen Bauern), ist ein Vertragsverhältnis, bei dem nicht das Eigentums- sondern nur das Nutzungsrecht an einem Grundstück übertragen wird. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Für die Grundstücksnutzung wird kein Kaufpreis fällig, sondern ein regelmäßiger Erbbauzins. Damit ist die Erbpacht besonders für Personen eine gute Alternative, die nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, denn somit fällt ein evtl. Kredit niedriger aus. Durch den dadurch entstehenden, günstigeren Beleihungswert können so zusätzlich Zinsen gespart werden. Erbpacht hat also nichts mit Vererben zu tun.
Wie wird ein Erbbaurecht begründet?
Der Vertrag kommt zwischen dem Grundstückseigentümer und einem Erbbauberechtigten zustande. Da es sich um ein eigentumsähnliches Recht handelt, muss, wie bei allen Grundstücksgeschäften, der Vertrag notariell beurkundet werden. Den Vertrag können ein Anwalt oder der Notar erstellen. Haus und Grundstück können jeweils einzeln voneinander auch weiterverkauft oder vererbt werden. Auch der Käufer muss sich jedoch jeweils an den Erbbaurechtsvertrag halten.
Der Eigentümer bleibt weiterhin im jeweiligen Grundbuch eingetragen, handelt es sich um eine Eigentumswohnung, ist das Recht auch im Wohnungsgrundbuch ersichtlich. Zusätzlich dazu wird nun ein Erbbaurechts-Grundbuchblatt erstellt, welches den Erbbauberechtigten entsprechend ausweist. Auch das damit verbundene Recht zur Nutzung des Grundstücks kann damit z. B. durch Eintragung einer Grundschuld beliehen werden.
Wie lange läuft ein Erbbaurecht?
Der Erbpachtvertrag wird in der Regel auf 60-99 Jahre geschlossen. Allerdings ist die Dauer eine Sache der Vertragsverhandlungen. Grundsätzlich ist sie also frei wählbar, die genannten 99 Jahre sind aber in der Praxis am häufigsten anzutreffen. Außerdem werden, vor allem bei Stiftungen, öffentlichen oder kirchlichen Grundstücken die Verträge meist beliebig oft verlängert. Eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht.
Was passiert nach Ablauf der 99 Jahre?
Mit dem Grundstück fest verbundene Gegenstände werden automatisch Teil des Grundstücks. Ein auf dem Grundstück errichtetes Haus inkl. Nebengebäude fällt also automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück. Dieser muss dem Erbbauberechtigten jedoch eine faire Entschädigung zahlen, lt. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) mindestens in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes. Es macht also Sinn, die Höhe der Entschädigung bereits in den Erbbaurechtsvertrag aufzunehmen und die Summe somit gleich in der Urkunde zu haben.
Auch eine Verlängerung der Erbpacht ist selbstverständlich möglich. Meist werden hier ebenfalls 99 Jahre vereinbart, aber auch kürzere Zeiten sind Usus.
Wer bietet Grundstücke mit Erbbaurecht an?
Besonders häufig sind es Stiftungen oder Kirchen (die aufgrund des kanonischen Rechts vielerorts keine Grundstücke verkaufen dürfen), die über viele Grundstücke verfügen und diese als Erbbaugrundstücke verpachten. So wird es möglich, die Liegenschaften zu bebauen, ohne sie verkaufen zu müssen. In Zeiten der Wohnraumknappheit ein wichtiges Thema. Zudem kann der Erbbaurechtsgeber so von einer regelmäßigen Einnahme profitieren. Doch auch Privatpersonen können selbstverständlich ihr Grundstück verpachten, statt es zu verkaufen.
Was kostet ein Erbbaurecht?
In der Regel wird ein Prozentsatz des aktuellen Verkehrswertes vereinbart. Dieser orientiert sich ein wenig an den Hypothekenzinsen und beträgt häufig 4% pro Jahr. Anpassungen werden in der Regel bereits im Pachtvertrag für die Zukunft vereinbart. Häufige Formulierungen benennen eine Anpassung alle drei Jahre. Hier lauert eine Stolperfalle für alle, die eine bestehende Immobilie mit bereits laufendem Erbbaurecht erwerben möchten. Nicht nur, dass die restliche Laufzeit im Auge behalten werden muss, sondern neben dem bisher vom Vorpächter gezahlten Zins muss beachtet werden, ob vielleicht vorherige Anpassungen versäumt wurden.
Als Beispiel: Ein Erbbaurechtsinhaber (Grundstück hat 20 Jahre lang 2.000,- Euro Zins pro Jahr bezahlt. Dies entsprach Anfangs den ausgemachten 4% des Verkehrswertes. Aufgrund eines Wohnraummangels in der Stadt stieg aber die Nachfrage, und statt 50.000,- Euro liegt der Verkehrswert nun bei 500.000,- Euro. Der Grundstückseigentümer hätte nun das Recht, tatsächlich den Erbbauzins auf 4% davon (also tatsächlich 20.000,- Euro pro Jahr!) anzuheben. Besonders gefährlich wird es im Sterbefall, wenn die Erben nicht so nett sind, oder aber, das Grundstück verkauft wird. Zwar gibt es hier ebenfalls rechtliche Bestimmungen, die unbillige Erhöhungen verhindern sollen, diese sind aber in Einzelfällen zu prüfen. Daneben kann die Anpassung auch auf andere Werte, wie z. B. den Verbraucherpreisindex bezogen werden.
Welche Bank finanziert eine Erbpacht?
Das Erbbaurecht selbst muss nicht finanziert werden, denn der Erbbauzins fällt ja regelmäßig an. Doch die Finanzierung des Baus oder der Hauskauf an sich wird regelmäßig über einen Bankkredit finanziert. Ausschließen tut dies kaum eine Bank, denn dieser ist es stets egal, ob das Grundstück mitgekauft wird. Was allerdings nicht egal ist, sind die Umstände. Keine Bank wird eine Immobilie finanzieren, deren Erbbaurecht in 10 Jahren ausläuft. Der drohende Verlust, wenn das Haus evtl. sogar für 2/3 des Verkehrswertes an den Grundstückseigentümer zurückfällt ist zu groß. Wenn jedoch die Rückzahlung des Darlehens rechtzeitig vor Ende des Vertrages erledigt wird, werden sich viele Banken für die Finanzierung finden lassen.
Wie erlischt das Erbbaurecht?
Das Recht erlischt automatisch nach Ablauf der Vertragslaufzeit, sofern bis dahin keine Verlängerung vereinbart wurde. Eine Verlängerung sollte also unbedingt frühzeitig vor Ablauf vereinbart werden. Außerdem gibt es in vielen Verträgen sogenannte „Heimfall-Klauseln“ die bei Eintreten bestimmter Ereignisse dafür sorgen, dass das Grundstück wieder an den Besitzer „heimfällt“. Beispiele für ein solches Ereignis sind z. B. der nichtgezahlte Erbbauzins für zwei Jahre oder die Anmeldung der Insolvenz des Erbbauberechtigten. Auch die massive Verwahrlosung des Grundstücks kann einen solchen Fall darstellen.
Ist bei einem Verkauf der Erbpacht die Zustimmung des Eigentümers erforderlich?
Viele Verfügungen unterliegen einer Zustimmungspflicht. Dazu gehören z. B. der Verkauf oder die Eintragung von Grundpfandrechten. Allerdings hat der Eigentümer in vielen Fällen auch eine Zustimmungspflicht. Wenn also zu erwarten ist, dass ein Käufer der Immobilie den Erbbauzins gar nicht zahlen kann, ich die Verweigerung der Zustimmung eher zulässig, sind jedoch keine Nachteile für den Eigentümer zu erwarten, muss die Zustimmung erteilt werden. Hier sind leider rechtlich regelmäßig Auslegungsvarianten möglich, daher sollten Sie im Zweifel immer eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.
Wer zahlt bei Erbbaurecht die Grund- und die Grunderwerbsteuer?
Sämtliche Abgaben sind durch den Erbbauberechtigten zu zahlen. Auch Erschließungskosten, sofern sie nicht bereits vom Grundstückseigentümer übernommen wurden, sind selbst zu zahlen. Allerdings werden auch hier bereits vom Eigentümer gezahlte Kosten meist erstattet. Die Grunderwerbsteuer wird allerdings beim Erbbaurecht anders berechnet. Während bei Kauf zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises anfallen, sind es beim Erbbaurecht maximal das 18,6 fache des Erbbauzinses (Jahr), je nachdem, wie lang die Restlaufzeit noch ist.
Ist ein Erbbaurecht günstiger als ein Kauf – Wann lohnt sich die Erbpacht?
Jein ist hier wohl die genaueste Antwort. Die Höhe des Erbbauzinses ist meist vergleichbar mit der Höhe des Zinssatzes, der an die Bank zu zahlen wäre, wenn Sie das Grundstück über eine Finanzierung kaufen würden. Allerdings würden Sie auch in dem Fall für die Tilgung weitere Mittel erbringen müssen. Somit ist die Erbpacht wohl am ehesten preislich vergleichbar mit einem endfälligen Darlehen, welches nie getilgt werden muss. So eine Variante werden Sie jedoch von keiner Bank erhalten.
Allerdings sind sowohl ein Kredit, als auch ein Erbbaurecht preislich immer Verhandlungssache, doch vergleichen kann man ohnehin nur, wenn vom Eigentümer beide Varianten angeboten würden. Häufig ist ohnehin nicht die Frage, was günstiger ist, sondern welche Voraussetzungen das Traumgrundstück mitbringt.
Haben Sie ein Grundstück mit Erbbaurecht mit 4% des Verkaufswertes als jährlichem Erbbauzins und dagegen ein vergleichbares Grundstück als Kaufangebot, welches Sie zu 2% bei einer Bank finanzieren können, sollten Sie unbedingt (wenn finanziell möglich) den Kauf wählen. Denn wenn Sie auch hier 4% zahlen, wird Ihnen für den gleichen monatlichen Betrag irgendwann das Grundstück gehören (nach ca. 35 Jahren). Auf der anderen Seite gilt es, genau zu überlegen, wenn der Kreditzins höher ist, als der Erbbauzins eines vergleichbaren Grundstücks.
Ebenfalls zu bedenken ist eine eventuelle Wertsteigerung des Grundstücks, bzw. die regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses. Während Zinskosten während der Zinsbindungsfrist nicht steigen, können Sie jedoch dafür nach deren Ende enorm ansteigen - oder aber sinken. Was jedoch keinerlei Einfluss auf Ihre Rate hat, ist der Wert des Grundstücks. Der Vorteil einer Finanzierung: Die Kosten können theoretisch (z. B. mit Hilfe eines Bausparvertrags) bis zum Ende der Rückzahlung fest kalkuliert werden.
Es sind also viele Punkte zu bedenken, jedoch wird sich meist eher die Frage nach der Machbarkeit stellen, als danach, welche Variante günstiger ist.
Kann auch für ein fertig bebautes Grundstück ein Erbbaurecht eingerichtet werden?
Es ist egal, ob das Grundstück bereits bebaut ist oder nicht, es kann auch nachträglich ein solches Recht eingerichtet werden. Durch diese Vereinbarung werden Gebäude und Grundstück voneinander getrennt. Somit ist ab diesem Zeitpunkt auch der getrennte Verkauf oder die Vererbung möglich. Regelmäßig nutzen auch Eltern diese Variante, indem sie ihren Kindern zunächst das Erbbaurecht einräumen, damit gebaut werden kann, und später erst das Grundstück verschenken. Dies kann steuerlich enorme Vorteile haben.
Welchen Vorteil hat der Eigentümer durch den Erbbaurechtsvertrag?
Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Sämtliche Pflichten eines Grundstückseigentümers gehen an den erbbauberechtigten über, der Eigentümer bekommt lediglich regelmäßige Zahlungen. Wenn die Anpassungen regelmäßig durchgeführt werden, hat er auch einen Vorteil bei einer Steigerung des Verkehrswertes. Außerdem wird durch die Instandhaltungsverpflichtung der Erbbauberechtigte zur Pflege und Unterhalt des Grundstücks verpflichtet.
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